未取得商品房预售许可证所签合同是否有效

未取得商品房预售许可证所签合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给了顺兴公司，合同总金额高达4亿多元。但签合同时，深发公司既没有拿到土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元后，发现项目土地使用权多次转让，开发商资格有问题，于是起诉要求确认合同无效，让深发公司退钱并支付利息。

原来，这块地的使用权最初属于海南厚南公司，后来经过多次转让和合作开发，深发公司才接手这个项目。但整个过程中，土地手续和预售许可手续一直没办全。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，所以合同应属无效，必须返还购房款。

深发公司认为：合同已经实际履行，且事后补办了一些手续，双方合作建房关系应受法律保护，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订商品房预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，因此《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的核心前提是开发商必须取得预售许可证。没有这个证，合同就违反了法律强制性规定，在法律上属于无效合同。这个规则到现在依然是司法实践的基本原则。

第二，合同无效的法律后果是“恢复原状”，也就是买方退房、卖方退钱。但实践中，有些开发商可能会以“合同已经实际履行”为由主张合同有效，这种说法通常不会被法院支持。

第三，购房者在买房前一定要核实开发商的“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商说“正在办理中”，就要提高警惕，不要轻易付款。

王德林律师提示：

购房时务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证，这是保护自身权益的第一道防线。在文山地区，如果您遇到开发商未取得预售许可证就卖房的情况，可以依法主张合同无效并要求返还购房款。建议在付款前咨询专业律师，避免资金风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市