按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。随后，中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司发放贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行，泰合公司提供担保。

合同签订后，银行按约支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来未能按期偿还剩余本息。银行催收无果，起诉要求解除合同，由中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，按揭合同未办理抵押登记，根据武汉市地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反武汉市政府的房地产抵押管理办法，抵押应为无效，且其已将房屋抵押给另一家公司并办理了登记。银行则认为，合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审关于合同有效的主要判决，解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先受偿。同时纠正了一审关于担保人责任的不当判决。

律师分析

第一，按揭合同不同于一般的财产抵押。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，武汉市的地方规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应认定有效。

第二，中振公司将同一房屋抵押给另一公司是在本案按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，因此不影响本案银行的优先受偿权。

第三，购房者应当注意，按揭贷款合同即使未办理抵押登记，也不等于合同无效。银行仍有权依据合同主张权利，购房者不能以未登记为由拒绝履行还款义务。

王德林律师提示：

购房者签订按揭贷款合同后，应按时还款，不要以未办理抵押登记为由拒绝履约。如果确实遇到还款困难，建议主动与银行协商，避免被起诉解除合同。在文山地区，类似纠纷也时有发生，购房者应重视合同约定，切勿抱有侥幸心理。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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