未取得土地使用证的转让合同是否有效
未取得土地使用证的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为900万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。
后来，湛江土地总将这30亩土地连同另外20亩土地一并转售给生茂公司，但该转让合同被法院终审判决无效，湛江土地总需返还生茂公司已支付的款项及利息。湛江土地总于是起诉中银公司，要求返还30亩土地的转让款。但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求，湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。
争议焦点
湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，且土地性质为集体所有，双方签订的转让合同应属无效，中银公司应当返还土地转让款。遂溪中行辩称：双方合同是合同转让而非土地使用权转让，意思表示真实且已实际履行，合同有效；湛江土地总起诉时已超过法定诉讼时效，应驳回其请求。
法院判决
最高人民法院撤销一审判决，改判确认中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总900万元及相应利息。法院认为：中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；湛江土地总知道土地不具备转让条件仍签约，也应承担相应责任。同时，湛江土地总主张权利的期间未超过两年诉讼时效，一审以超时效驳回不当。
律师分析
第一，土地使用权转让的前提是转让人已取得合法土地使用权，并完成出让审批手续。本案中中银公司既未取得土地使用权证，也未缴纳土地出让金，转让合同因违反法律强制性规定而无效。根据《民法通则》第六十一条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。
第二，诉讼时效的起算点很重要。本案中，湛江土地总在1995年出具收据后，直到1997年向广西高院上诉时才主张权利，但法院认定其并未超过两年时效。提醒大家，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害之日起计算，并非从合同签订日算起。
第三，企业注销后，其债权债务由开办单位承担。中银公司注销后，遂溪中行作为开办单位，依法承担了返还土地转让款的义务。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实卖方是否已取得土地使用权证并完成出让手续，避免因合同无效导致钱地两空。如遇类似纠纷，应及时向专业律师咨询，注意保存付款凭证、收据等证据，并在法定诉讼时效内主张权利。在文山地区，土地流转纠纷时有发生，建议在签约前委托律师进行尽职调查，防范法律风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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