城市道路能否随土地使用权一起转让
城市道路能否随土地使用权一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司将一块土地转让给另一家置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现土地证上标明的面积和实际面积不符——因为土地中包含了一段城市道路，而道路的宽度在土地证上标的是30米，但规划部门实际规划的是50米。这样一来，置地公司能用的土地面积就少了上千平方米。
置地公司多次要求发展公司补足面积或退款，但都没有结果，于是起诉到法院。一审法院判决合同部分无效，发展公司要退还多收的土地转让金并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地证上的面积是国土部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致土地证面积和实际不符；城市道路是市政设施不能转让，合同应认定无效。
法院判决
最高人民法院二审认定：发展公司提交的位置图未经规划部门审批，导致土地证面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，依法不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。因此，合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分的转让有效。最终维持了一审判决，要求发展公司退还多收的土地转让金并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。
律师分析
第一，城市道路是市政公共设施，法律明确规定不得转让。在土地使用权转让合同中，如果包含城市道路面积，这部分转让合同会被认定无效。这是本案的核心法律问题，也是法院判决合同部分无效的根本原因。
第二，土地转让方有义务确保提供的土地信息准确。本案中，发展公司向国土部门提交的位置图未经规划部门审批，导致土地证面积与规划面积不符，这属于转让方的过错，应当承担赔偿责任。
第三，合同部分有效、部分无效的处理方式值得注意。法院没有将整个合同认定无效，而是将可履行的部分和违法部分分开处理，既保护了当事人的合法权益，也避免了资源的浪费。
王德林律师提示：
购买或受让土地使用权前，一定要向当地规划部门核实土地的规划用途、实际面积和道路规划情况，不能仅凭转让方提供的图纸或土地证就签约付款。在文山地区的实践中，也出现过因土地规划信息不准确导致的纠纷，建议当事人在交易前委托专业律师进行尽职调查，避免类似风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市