未取得土地使用证的转让合同是否有效
未取得土地使用证的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为900万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。
后来，湛江土地总将这30亩土地连同中银公司委托其转售的另外20亩土地，一并转让给了生茂公司。但生茂公司起诉要求确认合同无效，广西高院终审判决认定该转让合同无效，湛江土地总需返还生茂公司已支付的款项及利息。湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还30亩土地的转让款。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的土地转让合同应属无效，中银公司应返还已支付的转让款。
遂溪中行辩称：本案属于合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效。此外，湛江土地总自1994年出具收据后至1998年起诉前从未主张权利，已超过诉讼时效。
法院判决
最高人民法院撤销一审判决，改判：中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效；遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总转让款900万元及相应利息。案件受理费由双方按比例分担。
律师分析
第一，关于合同性质。中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，因此双方签订的土地转让协议被认定为无效。土地使用权的转让必须以取得合法土地使用权为前提，否则合同无效。
第二，关于诉讼时效。湛江土地总北海公司1994年出具收据后，至1998年向广西高院上诉主张权利，期间未超过两年诉讼时效。一审法院以超过诉讼时效为由驳回诉讼请求，属于适用法律错误。
第三，关于责任承担。中银公司作为转让方应对合同无效承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也应承担相应责任。因中银公司已注销，其权利义务由开办单位遂溪中行承担。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实出让方是否已取得合法土地使用权证，是否已缴纳土地出让金并完成出让审批手续。未取得合法权属的土地转让合同存在被认定无效的风险，可能导致资金损失。在文山地区处理类似土地转让纠纷时，建议委托专业律师进行尽职调查后再签约付款。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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