未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证的“红城湖国际大厦”A座预售给顺兴公司，合同约定总金额高达4亿多元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，且深发公司作为卖方并未取得合法的土地使用权和预售许可，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

实际上，该项目的土地使用权原本属于海南厚南旅业有限公司，深发公司是通过一系列项目转让合同才获得开发权的，但始终未办理土地使用权变更登记，也未取得商品房预售许可证。厚南公司虽然后来出具了“承诺书”表示认可深发公司的销售行为，但关键的法律手续并未补齐。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还已收取的5000万元购房款及利息。深发公司则主张，其与厚南公司存在合作建房关系，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司的合建合同有效，但合同中关于厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。不过，最高人民法院在二审中重点审查了商品房预售合同的效力问题，认定深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订预售合同，违反了法律强制性规定，该预售合同无效，深发公司应当返还顺兴公司已支付的购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对预售条件有严格规定。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，才能合法预售商品房。本案中深发公司连最基本的土地使用权证都没有取得，预售合同自然无效。

第二，合作建房关系不能替代法定的预售许可。即使土地权利人厚南公司出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但这只是内部约定，不能对抗法律对商品房预售的强制性要求。购房人购买期房时，不能轻信开发商的任何承诺，必须核实相关证照是否齐全。

第三，合同无效的法律后果是恢复原状。根据《民法典》规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还。本案中顺兴公司已经支付了5000万元购房款，深发公司必须全额返还，并支付资金占用期间的利息。

王德林律师提示：

购房是家庭重大支出，务必核实开发商的“五证”是否齐全，特别是商品房预售许可证和土地使用权证。在文山地区，如果您遇到开发商未取得预售许可证就收取购房款的情况，可以依法主张合同无效并要求返还全部款项。建议在签订任何购房合同前，先到当地住建部门查询项目预售许可信息，或委托专业律师审查合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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