按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋向银行抵押，宝丰支行提供贷款。合同签订后，银行支付了全部贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条，但双方没有办理抵押登记手续。

之后中振公司因资金问题，未能按期偿还银行贷款，银行催讨未果，起诉到法院要求解除贷款合同，并要求中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则称，合同没有办理抵押登记，按当地规定应属无效，而且自己已将同一房屋抵押给了另一家公司并办了登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且房屋已抵押给广州国投并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。银行则认为：合同是三方自愿签订，符合国家法律规定，已经实际履行，是有效合同。

法院判决

一审法院判决解除合同，中振公司偿还贷款本息，逾期不还则将抵押物拍卖，银行享有优先受偿权。最高人民法院二审维持原判，同时纠正了涉及担保人的部分。最高院认为：按揭不同于一般抵押，仅因未办理抵押登记就认定无效没有法律依据；中振公司将房屋抵押给广州国投是在本案按揭合同之后，且该抵押因房屋未竣工验收、合同未履行而无效，不影响银行的优先受偿权。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。按揭的核心是购房人以所购房屋权益向银行担保，银行提供贷款。当时国家法律并未规定按揭必须办理抵押登记才生效，因此即使未登记，合同仍然有效，对各方有约束力。

第二，抵押登记的主要作用是对抗第三人，而不是合同生效的必要条件。本案中，虽然当地政府规章要求抵押登记，但该规章不能与上位法冲突。法院最终认定按揭合同有效，体现了"合同自由、意思自治"的原则。

第三，如果购房人将同一房屋多次抵押，后设立的抵押如果不符合法定条件，不能对抗在先的按揭权。本案中，广州国投的抵押因房屋未竣工验收且合同未履行，被认定无效，银行的优先受偿权得到保护。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，即使当地有抵押登记的要求，也不要以为不办登记合同就无效。按揭合同自各方签字盖章起即生效，银行和购房人都应按照合同履行义务。在文山地区，如果遇到按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致更大的经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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