租赁合同履行中如何行使抗辩权和确定租金

租赁合同履行中如何行使抗辩权和确定租金

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了为期多年的租赁协议。协议约定：郊区供销公司将整栋大楼出租给宇航公司，宇航公司支付租金，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套工作。双方还约定了定金支付节点和开业时间。

合同签订后，宇航公司支付了部分款项，商厦也于1995年开业。但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业至今。双方因租金支付、合同履行等问题发生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，宇航公司有权拒绝支付部分租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按约支付租金，供电和消防问题并非其单方责任。

法院判决

最高人民法院二审认定：郊区供销公司未完成供电增容和消防系统，确实存在违约行为，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，拒付相应期间的租金。但对于宇航公司已经实际使用商厦的期间，仍应按合同约定的租金标准支付。法院最终调整了租金计算方式，部分支持了宇航公司的抗辩主张。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。但抗辩权的行使必须基于对方的违约行为与己方义务之间存在对应关系，不能随意扩大。

第二，房屋租赁合同即使处于违法履行状态（如未经消防验收），也不等于合同无效。在违法状态持续期间，承租方实际使用房屋的，仍需支付合理租金。但租金标准可以根据违约情况、实际使用收益等因素进行适当调整。

第三，签订租赁合同时，双方应当明确各自的责任范围，特别是涉及消防、供电等关键配套设施的义务。如果一方不履行，另一方应及时书面催告并保留证据，为后续行使抗辩权或索赔提供依据。

王德林律师提示：

租赁合同履行过程中，如果发现对方存在违约行为，建议先通过书面方式固定证据，再决定是否行使抗辩权。在文山地区，不少租赁纠纷因证据不足导致维权困难。遇到类似情况，建议咨询专业律师，避免因抗辩权行使不当反而构成违约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市