未取得土地使用权证和预售许可证，购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证，购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司付了5000万元购房款后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地的实际所有人厚南公司也没有在合同上签字盖章。顺兴公司认为合同不合法，起诉要求确认合同无效，并让深发公司退还全部购房款和利息。

实际上，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是从厚南公司和另一家公司那里通过项目转让获得开发权的，但一直没有办理土地使用权变更登记，也没有取得预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效。深发公司则认为：双方签订了合同，顺兴公司也付了款，合同已经实际履行，应当有效。

法院判决

一审法院认定深发公司与厚南公司的合建合同有效，但要求双方补办手续。最高人民法院二审改判，认定深发公司与顺兴公司签订的商品房预售合同因违反法律强制性规定而无效。理由是：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证，违反了城市房地产管理法的规定，合同自始无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，合同都可能被认定为无效。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款。根据民法典的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还。本案中深发公司收取的5000万元购房款就属于应当返还的范围。

第三，购房者要注意审查开发商的证照。在签订购房合同前，应当要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，避免因合同无效而陷入纠纷。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议先到当地住建部门查询开发商是否取得预售许可证，不要只看开发商的口头承诺。如果发现开发商证照不全，应当拒绝签订合同并及时向主管部门举报，以免造成资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市