房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（简称郊区供销公司）投资建造了一栋商厦，并与宇航开发经营公司（简称宇航公司）签订了房屋租赁合同。合同约定，宇航公司承租整栋大楼，租期较长，租金逐年递增，宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和水电等配套。

合同签订后，宇航公司支付了部分租金，但郊区供销公司未能完成电力增容和消防系统等配套设施。商厦在未通过消防验收的情况下强行开业，后被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司起诉要求确认合同无效或降低租金，郊区供销公司反诉要求支付拖欠租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成水电、消防等配套设施，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，因此有权拒绝支付全额租金，并要求按实际经营状况调整租金标准。

郊区供销公司主张：合同已经公证且实际履行，宇航公司已开业经营，应当按合同约定的租金标准足额支付，不能因消防问题就降低租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效，但郊区供销公司未完成电力增容和消防设施，导致商厦在违法状态下经营，属于履行瑕疵。在违法履行期间，宇航公司实际经营受到严重影响，不能按正常标准支付租金。最终判决酌情降低该期间的租金标准，宇航公司按调整后的金额支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权要合理行使。一方未按约定履行义务时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但不能滥用。本案中，宇航公司不能完全拒付租金，但可以要求按实际经营状况调整租金。

第二，房屋租赁合同即使有效，如果出租方未完成法定或约定的安全条件（如消防验收），承租方可以主张降低租金。合同有效不等于必须按原标准付款，实际履行情况会影响租金金额。

第三，承租方在签订租赁合同前，应核实房屋是否具备合法经营条件，特别是消防、水电等关键设施。如果出租方承诺负责这些配套，最好在合同中明确完成期限和违约责任。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议在签订合同前先核实房屋的消防验收、水电容量等关键条件是否达标。如果出租方未按约定完成配套设施，导致您无法正常经营，可以依法要求降低租金或解除合同，但不要擅自停付全部租金，以免构成违约。最好保留好双方沟通记录和付款凭证，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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