商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.21亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，但合同签订后，双方并未实际付款或交房。

2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除商品房预售合同。人行清远支行则主张，贷款已抵作购房款，合同已经履行完毕，并提交了华泰公司事后补开的收据作为证据。

争议焦点

省一建城建分公司认为，双方签订的是商品房预售合同，对方未实际付款，应解除合同。人行清远支行则认为，双方真实意思是以房抵债，贷款本息已转为购房款，合同已履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案实质是以房抵债关系，而非商品房买卖关系。虽然签订了预售合同，但双方真实意图是用房产抵偿债务，且抵债协议已明确约定。因此，省一建城建分公司要求解除商品房预售合同的请求不能成立。

律师分析

第一，判断合同性质不能只看合同名称，而要探究当事人真实意思。本案中，抵债协议在先，预售合同在后，且合同内容与抵债目的相符，法院据此认定为以房抵债合同。

第二，以房抵债合同与商品房预售合同在权利义务上存在根本区别。预售合同中买方需支付购房款，卖方需交付房屋；而以房抵债中，债务人的债务已通过房产抵偿，无需再支付现金。

第三，本案中补开的收据不能单独证明付款事实，需与其他证据相互印证。法院综合全案证据，认定贷款本息已转化为购房款，符合以房抵债的实际情况。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议在签订合同时明确合同性质，避免因合同名称与实际目的不符引发争议。涉及大额资产抵债时，应保留完整的协议、付款凭证等书面材料，以防日后举证困难。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市