未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴公司从深发公司预购了红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定，必须由原开发商厚南公司签字盖章才能生效。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，深发公司根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还购房款及利息。

原来，深发公司是从凯鹏公司那里转手获得这个项目的，而凯鹏公司又是从厚南公司那里合作开发的。虽然厚南公司后来出具了承诺书认可深发公司的销售行为，但整个项目在签订预售合同时，土地使用权证仍在厚南公司名下，深发公司也没有办理预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司已经认可了销售行为，且项目后续补办了部分手续，合同应当有效。

法院判决

法院最终认定：深发公司在签订预售合同时，既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了房地产管理法的强制性规定。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但不能弥补合同成立时的根本缺陷。因此，法院判决《商品房购销合同》无效，深发公司返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同是否有效，关键看开发商在签约时是否具备法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这些证件是保障购房者权益的基础，缺一不可。

第二，本案中厚南公司事后认可的行为，不能使一个原本无效的合同变为有效。合同效力应当以签订时的状态为准，事后补办手续或出具承诺，只能影响合同的履行，不能改变合同成立时的效力状态。

第三，购房者在购买预售商品房时，一定要核实开发商是否已经取得上述法定证件。如果开发商以"正在办理中"或"后续会补办"为由要求签约，应当保持警惕，避免陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者签订商品房预售合同时，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂缓签约，必要时可向当地住建部门核实。已经签约但发现开发商无证的，可以及时主张合同无效并要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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