房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份15年的租赁合同。合同约定宇航公司支付租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。双方还签了补充协议，约定供电容量要达到一定标准。

大楼封顶后，宇航公司支付了部分款项，商厦开始营业。但供电容量一直没达到约定标准，消防设施也不合格，消防部门检查后认定存在重大火险隐患，要求停业整改。商厦因此停业，双方就租金支付问题发生争议，闹到了法院。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没有按约定提供足够电量和消防设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并且要求供销公司赔偿损失。

供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并营业，应当按合同支付租金。供电和消防问题不是自己单方造成的，宇航公司也有责任。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效。但在合同履行过程中，由于供电容量不足、消防未验收等问题，商厦处于违法经营状态。法院认为，在违法经营期间，不能按合同约定的租金标准计算，而应当参照当地同类房屋的市场租金标准来确定租金数额。最终判决宇航公司按市场租金标准支付相应期间的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要有限度。一方违约时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但不能滥用。本案中，宇航公司虽然有权就供电和消防问题提出抗辩，但已经实际使用房屋并营业，完全拒付租金没有法律依据。

第二，违法经营期间租金标准需要调整。房屋租赁合同有效，但实际经营处于违法状态（如消防未验收），这种情况下不能简单按合同约定计算租金。法院会参照市场租金标准，平衡双方利益，既不让出租方因违法状态获利，也不让承租方因违法状态免责。

第三，合同履行中的附随义务同样重要。供电、消防等配套条件虽然没有在合同主条款中详细约定，但属于保证合同目的实现的附随义务。出租方不履行这些义务，也要承担相应责任。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议在签订合同时就明确约定配套设施的交付标准和时间。如果合同履行中出现对方违约，要及时书面催告并保留证据，不要擅自采取拒付租金等激烈方式维权，否则可能承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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