买房合同是预售还是以房抵债如何判断

买房合同是预售还是以房抵债如何判断

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场与华泰公司签订协议，约定华泰公司欠清远金融市场约1.2亿元贷款本息，华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。双方随后让开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订商品房预售合同，总价1.185亿港元。但合同签订后，双方并未实际付款或交房。2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除预售合同。

清远金融市场（后由人行清远支行承接权利）主张已用贷款抵楼款付清房款，并出示了收据。但省一建城建分公司称该收据是华泰公司事后补开，实际没有付款，且收据上的章是华泰公司与他人共管，并非开发商直接出具。

争议焦点

省一建城建分公司认为，双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未实际付款，合同应解除。人行清远支行则认为，双方实质是以房抵债，贷款本息已抵作楼款，合同已履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案合同名为商品房预售，实为以房抵债。双方真实意思是用房产抵偿华泰公司的贷款债务，而非真正的房屋买卖。因此，省一建城建分公司要求解除预售合同的请求不能成立，驳回了其诉讼请求。

律师分析

第一，判断合同性质不能只看名称，要看双方真实交易目的。本案中，华泰公司欠款在先，用房产抵债是核心，预售合同只是实现抵债的形式。第二，开发商虽然以自己名义签了合同，但实际是为配合抵债安排，并非真实的卖方。第三，收据是否真实付款，要结合证据链判断。本案中收据系事后补开且无付款凭证，不能证明实际付款。

王德林律师提示：

在签订购房合同时，务必看清合同性质是预售还是抵债，避免因合同性质不清引发纠纷。如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，审查合同条款和交易背景，确保自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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