开发商逾期交房能否免责并继续履行合同

开发商逾期交房能否免责并继续履行合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司（以下简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（以下简称深业公司）签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。

深业公司的理由是：因供电问题、施工中遇到异常困难等"非其所能控制的事件"，导致交房延迟。旅游公司则认为，深业公司的延迟已经构成违约，要求解除合同、退还购房款并双倍返还定金。双方协商不成，旅游公司诉至法院。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，其有权解除合同，要求退还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：供电延迟等属于合同约定的免责事由，交房期限应相应顺延，且房屋已通过竣工验收，应继续履行合同。

法院判决

最高人民法院最终判决：双方合同有效，应继续履行。深业公司需在判决生效后30日内交付房屋，并按银行同期贷款利率向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。但旅游公司要求解除合同、双倍返还定金的请求未被支持。

律师分析

第一，关于合同效力问题。深业公司在签约时虽未取得国有土地使用权证，但根据最高人民法院的相关司法解释，在《房地产管理法》施行前，只要当事人已实际履行主要义务且土地出让手续可以补办的，合同不因此无效。本案中旅游公司已付清购房款，深业公司也取得了后续的批准文件，因此合同有效。

第二，关于免责事由的认定。供电延迟是否属于"非深业公司所能控制的事件"，法院认为，电业局未能及时供电确实属于深业公司无法控制的外部因素，因此交房期限可以相应顺延。但顺延后深业公司仍存在一段逾期期间，需承担违约责任。

第三，关于解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数，旅游公司才可解除合同。法院查明，在旅游公司起诉时，该天数尚未届满，且房屋已可交付，因此不支持解除合同，而判令继续履行并赔偿损失。

王德林律师提示：

购房者在签订合同时，应仔细阅读逾期交房的免责条款，特别是"不可抗力"和"非开发商所能控制的事件"的范围，避免因条款模糊导致维权困难。如开发商逾期交房，建议及时固定证据并计算实际损失，必要时咨询专业律师。在文山地区，类似纠纷中法院通常优先保护合同稳定，但也会支持合理的违约金或利息赔偿。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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