房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份长达15年的租赁合同。合同约定宇航公司支付租金，供销公司负责外部装修和供电等配套。商厦开业后，因消防系统未经验收、供电容量不足等问题，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，供销公司则起诉要求支付欠租。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未能按合同约定完成消防系统、供电增容等配套工程，导致商厦违法经营并被责令停业，因此自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业经营，应当按约定支付租金，消防和供电问题属于宇航公司应配合解决的事项。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效，但商厦在消防和供电未达标的情况下违法经营，宇航公司不能以合同有效为由要求按原约定租金标准支付。法院最终判决宇航公司按实际使用期间的房屋市场租金标准支付，而非合同约定的高额租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要以对方未履行合同主要义务为前提。本案中，供销公司未完成消防和供电配套，导致商厦无法合法经营，宇航公司有权暂停支付租金。

第二，有效合同在违法履行期间，租金标准不能简单按合同约定执行。法院考虑到违法经营状态，按实际使用价值（市场租金）确定应付租金，体现了公平原则。

第三，租赁双方在签约前应确保物业具备合法经营条件。消防、供电等公共安全事项不是小事，一旦出问题，不仅影响经营，还可能承担行政处罚甚至刑事责任。

王德林律师提示：

在文山地区，类似因房屋租赁引发的纠纷并不少见。建议租赁双方在签约前务必核实房屋的消防验收、供电容量等是否符合经营要求，并将相关责任明确写入合同。如果对方未履行配套义务，应及时书面催告并保留证据，必要时可行使合同履行抗辩权，避免盲目支付租金后陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市