买房还是抵债，如何区分预售合同和以房抵债
买房还是抵债，如何区分预售合同和以房抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款，双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但合同签订后，双方并没有实际付款或交房。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）则主张自己已经用贷款抵债的方式付清了全部购房款，并拿出一张盖有公章的“正式收据”作为证据。
争议焦点
开发商主张：双方签订的《房地产预售契约》是商品房买卖合同关系，对方从未实际支付过购房款，应当解除合同。
人行清远支行主张：双方之间实际上是以房抵债关系，华泰公司的欠款已经通过抵债方式冲抵了购房款，开发商也开具了收据，购房款已经付清。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案属于商品房预售合同纠纷，而非以房抵债。清远金融市场未能提供实际付款的银行凭证等直接证据，仅凭一张收据不足以证明已付清购房款。判决解除双方签订的《房地产预售契约》，由开发商返还相应款项。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种不同的法律关系。预售合同的核心是买卖双方就房屋买卖达成合意，买方支付房款，卖方交付房屋。而以房抵债则是用房屋来清偿已有的债务。本案中，虽然清远金融市场和华泰公司签了抵债协议，但开发商省一建城建分公司并不是该协议的当事人，不能直接认定开发商和清远金融市场之间存在抵债关系。
第二，证明付款事实的关键证据是银行转账记录、付款凭证等直接证据。仅凭一张收据，尤其是收据上的印章并非开发商常规使用的公章，且无对应的付款流水，法院很难认定购房款已经实际支付。购房者应当注意保存完整的付款凭证，不能仅靠一张收据。
第三，本案还涉及委托代理人的签字问题。华泰公司的法定代表人作为开发商的委托代理人在预售契约上签字，这种代理关系也需要有明确的授权。如果开发商对代理人的签字不予追认，相关合同的效力也会受到质疑。
王德林律师提示：
购房时一定要核实合同性质，区分清楚是普通买卖还是以房抵债。如果是抵债，应当签订三方协议，明确各方权利义务。付款时务必通过银行转账等可追溯方式，并保留完整的付款凭证。在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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