未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权原本属于海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司），而深发公司在签订合同时，既没有取得该地块的土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司认为这份合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同应属无效。

深发公司则辩称：虽然手续不全，但事后厚南公司出具了承诺书，对销售行为予以认可，且三方后来还签订了多份补充协议，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中关于厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。案件后续进入最高人民法院二审程序。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据我国《城市房地产管理法》及相关司法解释，开发商在预售商品房前，必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。本案中，深发公司在签约时明显不具备这些条件，因此合同存在重大法律瑕疵。

第二，事后补办手续或出具承诺书，并不能当然地使一份原本无效的合同“起死回生”。法律上，合同效力的认定以签约时的状态为准。如果签约时开发商根本没有预售资格，那么这份合同就属于无效合同，除非后续完全补正了所有法定条件。

第三，对于购房者来说，签合同前一定要核实开发商的“五证”，特别是土地使用权证和预售许可证。不要因为对方承诺“以后补办”就贸然支付大额房款，否则一旦合同无效，虽然可以要求返还房款，但资金被长期占用、房价上涨等损失往往难以弥补。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到商品房买卖纠纷，签合同前务必核对开发商是否已取得预售许可证。如果开发商以“内部认购”“诚意金”等名义提前收款，风险极高，建议您先咨询专业律师，避免陷入钱房两空的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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