开发商延期交房，购房者能否解除合同

开发商延期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司（下称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（下称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。

深业公司延期交房的主要原因是供电问题，包括与电业局的供电协议落实、缴纳供电投资款等事项。经过多次协调，电业局最终在一年后才正式供电。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司延期交房已构成违约，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同，由深业公司承担违约责任。深业公司辩称：延期交房是由于施工中遇到不可抗拒的水灾、供电问题等"非深业公司所能控制的事件"，符合合同约定的延期交房条件，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院经再审审理，最终维持了二审判决：合同有效，继续履行；深业公司应在判决生效后交付房屋，并向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。法院认为，供电问题属于合同约定的可延期事由，但深业公司仍应对超出合理延期期限的部分承担违约责任。

律师分析

第一，合同是否有效，关键看是否违反法律强制性规定。本案中，深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院认为这并不导致合同无效。根据最高人民法院的相关司法解释，对于《房地产管理法》施行前签订的商品房买卖合同，只要内容合法、意思表示真实，一般认定为有效。

第二，延期交房是否构成解除合同的条件，要看合同约定和实际情形。本案合同约定，非因深业公司可控原因导致的延期，可以据实顺延。供电问题属于此类情形，但深业公司仍应对顺延后的逾期部分承担责任。旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未成就，因此法院不支持解除合同。

第三，购房者遇到开发商延期交房时，应当仔细审查合同中的免责条款。如果延期原因属于合同约定的不可抗力或可控外事件，购房者可能无法直接解除合同，但仍有权主张逾期交房期间的损失赔偿。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，应当重点关注交房时间、延期交房的免责条款以及解除合同的条件。如果开发商以"政府审批延迟""配套工程问题"等理由延期交房，购房者应当要求开发商提供相应的证明文件，判断是否属于合同约定的免责情形。在文山地区，类似的商品房买卖纠纷也时有发生，建议购房者保留好合同、付款凭证、催告函等证据，必要时及时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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