商品房预售合同与以房抵债如何区分
商品房预售合同与以房抵债如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）作价抵债。随后，省一建城建分公司作为开发商，与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同。人行清远支行则主张其已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并提交了一张加盖有“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”的收据作为证据。但省一建城建分公司认为该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖合同，但人行清远支行未实际支付购房款，合同未履行，应当解除。人行清远支行则认为：该合同实际上是以房抵债的履行方式，华泰公司用房产抵偿了欠清远金融市场的贷款，购房款已经通过抵债方式付清。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案《抵债协议书》和《房地产预售契约》是关联合同，本质上是以房抵债关系。但华泰公司作为债务人，其以房产抵债的行为需要开发商省一建城建分公司的配合。由于省一建城建分公司未实际收到购房款，且收据系事后补办、无实际付款凭证，不能认定购房款已付清。最终判决解除《房地产预售契约》，由省一建城建分公司返还相关房产。
律师分析
本案的核心是区分商品房预售合同和以房抵债合同。实践中，很多当事人将债务转化为购房款，签订预售合同，但实际履行的是抵债义务。这种情形下，不能简单按照买卖合同处理。
第一，以房抵债合同属于债务履行方式的变更，需要债权人、债务人、开发商三方意思表示一致。如果开发商未实际收到房款，仅凭一张收据不能证明付款事实。
第二，购房款的支付应当有银行转账记录、收据、发票等凭证相互印证。单方出具的收据，尤其是事后补办的，证明力较弱，法院不会轻易采信。
第三，对于购房者而言，如果通过以房抵债方式购房，应当要求开发商出具正规发票，并保留抵债协议、转账记录等完整证据链，避免日后发生纠纷。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似以房抵债或商品房买卖纠纷，建议在签约前咨询专业律师，核实合同性质、付款凭证是否完备。不要轻信口头承诺或事后补办的收据，以免权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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