土地使用权转让合同无效后的责任承担
土地使用权转让合同无效后的责任承担
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订土地转让协议，约定购买位于北海市的100亩土地使用权。湛江公司支付了部分款项，拿到了土地界限图，并出具了“款地两清”的收据。后来，湛江公司把这100亩土地连同另一块土地一起转卖给了第三方公司。
但问题在于，这100亩土地是政府划拨给另一家单位的，没有办理出让手续，也没有缴纳土地出让金。后来，湛江公司因与第三方公司的纠纷，起诉要求原转让方返还土地款。原转让方是银行开办的公司，已经注销，由银行承接债权债务。
争议焦点
湛江公司认为：原转让方不具备土地使用权转让资格，土地性质也不合法，合同应属无效，对方应返还已支付的转让款。
银行方面认为：双方是合同转让关系，意思表示真实，合同有效；而且湛江公司从出具收据到起诉已超过两年，超过了诉讼时效，不应再支持其请求。
法院判决
最高人民法院撤销了一审判决，认定土地转让合同无效。判决银行返还湛江公司已支付的土地转让款及利息。法院认为，原转让方未取得土地使用权、未办理出让手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江公司出具收据后到主张权利的时间未超过诉讼时效，银行作为原公司的承继方应承担责任。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格条件。转让方必须已取得土地使用权证，并且完成出让手续、缴纳出让金。如果土地是划拨性质，还需要政府批准。本案中，原转让方既没有取得土地使用权，也没有办理出让手续，合同自然无效。
第二，合同无效后，双方应返还财产。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，已经取得的财产应当返还。有过错的一方还要赔偿对方损失。本案中，转让方承担主要责任，湛江公司明知土地有问题仍签约，也承担了部分责任。
第三，诉讼时效从知道权利受侵害时起算。湛江公司出具收据后，直到与第三方公司发生纠纷并上诉时，才明确主张权利，时间未超过两年，因此法院支持了其请求。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否持有合法的土地使用权证，确认土地性质是出让还是划拨。如果土地是划拨性质，要查看是否有政府批准文件。在文山地区，类似纠纷并不少见，建议在签约前委托专业律师审查合同和权属文件，避免因合同无效导致资金损失和诉讼风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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