购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，与中国银行湖北宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由银行提供贷款，中振公司以所购房屋的权益作为担保。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也收到了房屋并支付了部分房款，但双方没有办理正式的抵押登记手续。

后来中振公司因资金问题未能按时还款，银行起诉要求解除合同并追讨欠款。中振公司则主张，因为没有办理抵押登记，按揭合同应属无效。

争议焦点

中振公司认为：根据武汉市政府的相关规定，抵押必须办理登记，否则无效；而且中振公司已将房屋抵押给了另一家广州国投公司并办了登记，银行不能享有优先受偿权。

银行认为：按揭合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同应属有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。

法院认为，按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，仅凭地方规章不能否定合同效力。另外，广州国投的抵押登记发生在后，且当时房屋尚未竣工验收，该抵押登记本身无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质不同于传统抵押。在商品房预售中，购房人尚未取得房屋所有权，而是以合同权益作为担保，银行提供贷款。这种"楼花按揭"模式，法律上更接近一种附条件的担保，不能简单套用一般抵押登记的规则。

第二，合同效力与抵押登记是两个问题。合同是否有效，要看双方是否自愿、内容是否违法、是否损害公共利益。本案中合同已经实际履行，银行发放了贷款，购房人也收到了房屋，仅因未办登记就否定整个合同，没有法律依据。

第三，购房人将同一房屋重复抵押，后设立的抵押如果存在瑕疵（如房屋未竣工、合同未履行），不能对抗在先的按揭权人。这提醒各方，在购房和融资时，应当及时办理相关登记手续，避免权利冲突。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当及时要求开发商配合办理预告登记或抵押登记，避免因登记缺失引发纠纷。如果您在文山地区遇到按揭贷款、房屋买卖或抵押登记方面的法律问题，建议咨询专业律师，提前评估合同风险，避免因程序瑕疵导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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