房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋大楼出租给宇航公司，租期数年，租金逐年递增。双方还约定了定金支付、开业时间等细节，并办理了公证。

大楼封顶后，宇航公司进行了装修并开张营业。但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成消防、供电等配套设施，导致商厦被消防部门查封，无法正常经营，因此不应支付停业期间的租金，反而要求供销公司赔偿损失。

郊区供销公司主张：宇航公司已经实际使用房屋并开业，应当按合同约定支付租金，停业是宇航公司自身原因导致，与供销公司无关。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效。但在合同履行过程中，因消防设施未达标导致商厦被责令停业，属于违法履行状态。在此状态下，宇航公司无法正常使用房屋，不应按原合同标准支付租金。法院酌情降低了停业期间的租金标准，同时驳回了宇航公司要求赔偿损失的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未按约定履行义务，导致合同无法正常履行时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。但要注意，这种抗辩必须与对方的违约行为有直接关联，不能随意拒付租金。

第二，违法履行状态下的租金标准如何认定。本案中，房屋虽然交付使用，但因消防问题被责令停业，属于合同履行存在瑕疵。法院没有完全免除租金，而是根据实际情况降低了租金标准，这体现了公平原则。

第三，签订租赁合同时，承租方要特别注意房屋的合法性和安全性。消防验收、水电配套等关键条件不达标，可能导致无法正常经营，甚至面临行政处罚。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收、具备合法经营条件。如果出租方承诺负责相关配套，应在合同中明确约定完成期限和违约责任。在文山地区，不少商铺因消防问题被查封，承租人因此蒙受损失，建议签约前咨询专业律师，避免陷入类似纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市