买房合同是预售还是抵债，如何区分
买房合同是预售还是抵债，如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场一笔约1.2亿元的贷款。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼的商场来抵债。随后，房地产开发商（省一建城建分公司）与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将这两层楼卖给了清远金融市场。
但奇怪的是，签完合同后，双方都没有实际履行。开发商没有收到钱，清远金融市场也没有拿到房子。直到2001年，开发商向法院起诉，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场则辩称，他们已经用贷款抵了房款，并且出示了一张开发商开具的1.185亿港币的收据。
争议焦点
开发商认为：这份合同是商品房预售合同，清远金融市场没有实际支付购房款，合同应该解除。他们指出那张收据是华泰公司事后补开的，没有实际付款凭证。
清远金融市场认为：他们已经用华泰公司欠他们的贷款抵了房款，收据就是付款证明，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案的法律关系本质是以房抵债，而非商品房买卖。清远金融市场没有实际支付购房款，其持有的收据不能证明真实付款。法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债合同性质不同。预售合同是买卖关系，买方要支付真金白银；以房抵债是用房子来还旧债，核心是债务清偿。本案中双方先签了抵债协议，后签预售合同，但实际没有付款，所以法院认定为以房抵债。
第二，收据不等于付款凭证。如果收据背后没有真实的资金流水、银行转账记录等配套证据，仅凭一张收据很难证明购房款已经支付。尤其是收据是事后补开、且由第三方公司掌管印章时，更要谨慎核实。
第三，合同签订后长期不履行，可能被认定为“空转”。本案从签合同到起诉时隔五年，双方都没有实际履行，法院据此认定合同没有真实履行，支持了解除合同。
王德林律师提示：
如果您在买房时遇到“以房抵债”或“以贷抵楼款”等特殊付款方式，建议要求对方提供银行转账凭证、对账单等实际付款证据，并保留好所有书面文件。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议购房前咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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