房屋租赁合同违法履行期间租金怎么算

房屋租赁合同违法履行期间租金怎么算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋九胜商厦，和宇航公司签了15年租赁合同。合同约定宇航公司支付定金和租金，供销公司负责大楼外部装修和供电等配套。房子还没完全完工，宇航公司就急着开张营业了。但开张后消防部门查出大楼存在重大火险隐患，责令停业整改，双方因此闹上法庭。

宇航公司认为，供销公司没有按约定完成供电增容和消防系统，导致无法正常经营，要求解除合同并赔偿损失。供销公司则反诉宇航公司拖欠租金，要求继续履行合同并支付欠款。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成供电和消防配套，构成违约，应赔偿停业损失，且停业期间不应支付租金。供销公司则认为：宇航公司自己决定提前开业，消防问题也有宇航公司责任，租金应按合同约定继续支付。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方合同有效，但均存在违约行为。对于停业期间的租金，不能简单按合同约定标准计算，而应参照同类房屋的市场租金标准酌情确定。最终判决宇航公司按市场租金的70%支付停业期间租金，双方其他损失各自承担。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有前提。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于对方违约导致自己无法履行。本案中宇航公司明知消防未验收仍强行开业，不能完全归责于供销公司。

第二，违法履行期间租金标准不能照搬合同。房屋租赁合同处于违法履行状态（如未经消防验收擅自营业），法院不会支持按合同约定的高额租金，但也不会让承租人白用房子，会参照市场价酌情确定。

第三，租赁双方都有义务确保房屋合法使用。出租人应保证房屋符合法定使用条件，承租人也不得在明知有安全隐患的情况下强行经营，否则双方都要承担相应责任。

王德林律师提示：

签租赁合同时要明确房屋交付标准和使用条件，特别是消防、供电等关键配套。如果发现对方违约，应及时书面催告并保留证据，不要自行冒险经营。在文山地区处理类似纠纷时，建议先咨询专业律师评估风险，避免因小失大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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