未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于厚南公司，而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效，返还购房款及利息。

原来，这块土地最初由厚南公司取得，后来经过多次转让和合作开发，深发公司才介入该项目。虽然厚南公司事后出具了承诺书认可深发公司的销售行为，但整个项目的土地手续和预售许可始终存在瑕疵。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司作为土地使用权人已经出具承诺书认可销售行为，且双方已经实际履行合同，大厦也已经开始建设，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等法定证件，否则合同无效。这是法律为了保护购房人利益设定的强制性规定。

第二，即使土地使用权人后来出具承诺书认可销售行为，也不能弥补预售许可缺失的缺陷。商品房预售许可是行政机关对开发商资质和项目条件的审查，不能由当事人自行约定或事后追认。

第三，购房人在签订预售合同前，一定要核实开发商的五证是否齐全，特别是预售许可证。如果开发商无法提供，即便价格优惠也不要轻易签约，否则可能面临合同无效、资金难以追回的风险。

王德林律师提示：

购房是大事，签约前务必查看开发商是否取得预售许可证。在文山地区，我们也遇到过类似案例，购房者因轻信开发商承诺而陷入纠纷。建议您在付款前委托律师核查项目手续，避免损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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