房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，在主体工程建至三层时，与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了租赁协议，将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方约定由宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套设施。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但因郊区供销公司未能解决商业用电增容问题，导致消防系统无法正常运行。宇航公司在未通过消防验收的情况下强行开业，后被消防部门查处，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝支付后续租金，郊区供销公司则起诉要求支付租金并承担违约责任。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定解决供电问题，导致消防系统无法正常使用，构成违约，因此我方有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。

郊区供销公司主张：宇航公司在明知消防未验收的情况下强行开业，且停业是宇航公司自身原因造成，我方已履行主要合同义务，宇航公司应全额支付租金并承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效，均应诚信履行。郊区供销公司未能解决供电增容问题，影响了消防验收，构成违约；但宇航公司在明知消防未验收的情况下强行开业，也存在过错。法院最终认定，在违法履行期间，房屋租金标准应适当降低，按正常租金标准的70%计算，双方按过错比例分担责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须遵循诚实信用原则。本案中，宇航公司明知消防问题仍强行开业，事后又以对方违约为由拒付租金，这种"先履行后抗辩"的做法难以得到法院支持。

第二，违法履行期间的租金标准需要综合考量。当租赁合同处于违法履行状态（如消防未验收）时，承租人实际使用房屋的价值会降低，法院通常会根据双方过错程度、实际使用情况等因素，酌情调整租金金额，而不是简单按合同约定全额计算。

第三，消防验收是商业房屋开业的前提条件。无论是出租人还是承租人，都应当重视消防等强制性规定。出租人有义务提供符合要求的房屋，承租人也不应在安全条件不具备的情况下强行营业，否则双方都可能面临行政处罚和民事赔偿。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定配套设施（如供电、消防）的交付时间和标准。如果一方未能履行，应当及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，法院也会重点关注合同约定的履行顺序和双方的过错程度，建议在发生争议时尽早咨询专业律师，避免因盲目行使抗辩权而承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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