买房合同是真是假 如何分辨预售与抵债
买房合同是真是假 如何分辨预售与抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用自己投资开发的广州羊城国际商贸中心的四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼“卖”给了清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但问题来了：双方签了合同后，并没有实际付款和交房。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份预售合同，理由是对方根本没付钱。而清远金融市场（后由人行清远支行承继权利）则主张，自己已经用贷款抵债的方式付清了全部房款，并拿出一张盖了章的收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：清远金融市场从未实际支付购房款，那张收据是华泰公司事后补开的，没有对应的银行付款凭证，所以合同应解除。而人行清远支行认为：双方签了抵债协议，贷款本息已抵作房款，收据就是付款证明，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议，双方的真实意思是用房产抵偿贷款，而非真实的房屋买卖。但抵债协议和预售合同均未实际履行，开发商起诉解除合同，法院予以支持。判决解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
第一，合同名称不重要，关键是看双方真实意图。本案中，双方先签抵债协议，后签预售合同，但从未有真实的购房款支付，本质上是用房子还债，不是买卖。法院会穿透合同形式，审查实质法律关系。
第二，收据不等于付款凭证。人行清远支行虽然拿出一张收据，但无法提供对应的银行转账记录或实际付款证据，且收据是事后补开，法院不予采信。打官司时，光有收据不够，还要有资金流向证明。
第三，以房抵债协议如果未实际履行，债权人仍可主张原债权。本案中，抵债协议和预售合同都未履行，开发商作为房产所有权人，有权要求解除合同，收回房产。债权人只能另案追讨原债务。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如对方拿一份合同说已经用房子抵了债，不要只看合同名称和收据，要核实有没有真实的付款记录或过户手续。如果您在文山地区遇到房产纠纷，建议尽早咨询专业律师，收集好合同、付款凭证、聊天记录等证据，避免因证据不足导致败诉。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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