未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权人实际上是厚南公司，而深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

厚南公司虽然事后出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但始终未在预售合同上签字盖章。顺兴公司以深发公司无售房主体资格、合同缺少法定条件为由起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司及厚南公司主张：厚南公司事后已出具承诺书认可销售行为，且各方通过多份协议实际履行了合作建房义务，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但要求补办土地使用权变更登记手续。最高人民法院二审认为，深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该商品房预售合同应认定为无效。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则合同可能被认定无效。这是为了保护购房人的合法权益，防止出现“一房多卖”或项目烂尾的风险。

第二，即使土地使用权人事后出具承诺书表示认可，也不能替代法定的预售许可手续。购房人在签订预售合同前，应当主动要求开发商出示相关证照，并到房管部门核实真伪。

第三，本案中顺兴公司已支付5000万元购房款，但因合同无效，只能要求返还本金和利息，无法主张房价上涨的预期利益。这说明在合同无效的情况下，购房人的损失可能难以得到完全弥补。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否已取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。在文山地区，购房人可到当地住房和城乡建设局查询项目预售许可信息，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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