楼花按揭贷款合同未登记是否有效

楼花按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年前后，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业楼层，总价款数千万元。中振公司资金不足，与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司无力继续还款，银行起诉要求解除合同、收回贷款本息，并要求以抵押的房屋优先受偿。

争议焦点

中振公司主张：该按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市政府的规定，应当认定为无效。而且中振公司后来又将同一房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行的抵押权不能对抗该信托公司。

宝丰支行主张：合同是各方自愿签订，不违反法律法规，已经实际履行，应当有效。中振公司后来将房屋抵押给他人是另一回事，不影响本案合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，合同解除，中振公司归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。

核心理由：楼宇按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效。中振公司依据地方规章主张合同无效，缺乏法律依据。中振公司后来将房屋抵押给他人，因当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，且该抵押合同未实际履行，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。在商品房预售阶段，购房人尚未取得房屋所有权，此时以购房合同权益向银行提供担保，属于楼宇按揭，不适用房地产抵押管理办法中关于抵押登记的规定。只要合同内容不违法、不损害他人利益，就应当认定有效。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的当然依据。本案中武汉市政府发布的管理办法属于地方性规章，并非法律或行政法规。法院在判断合同效力时，优先适用国家层面的法律规定，地方规章仅作参考。

第三，同一房屋先后设立多个担保，要审查各担保的合法性和实际履行情况。后设立的抵押如果不符合法定条件或未实际履行，不能对抗在先设立的按揭权益。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当及时配合银行完成抵押登记手续，避免因登记问题引发纠纷。如果遇到按揭合同效力争议，建议咨询专业律师，结合合同签订时间、履行情况等因素综合判断。在文山地区，部分购房者因不了解按揭与抵押的区别而吃亏，建议在签订购房和贷款合同前仔细审查条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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