房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司（出租方）与宇航开发公司（承租方）签订了一份为期多年的房屋租赁合同，约定将九胜商厦整栋楼出租给宇航公司。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，但大楼在消防、水电等配套设施上存在严重问题，导致商厦开业后因消防隐患被责令停业。

双方就租金支付、合同履行等问题产生争议。郊区供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠租金，宇航公司则反诉主张因出租方未完成配套设施，自己有权拒绝支付租金，并要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司已实际使用房屋并开业经营，应按合同约定支付租金，配套设施问题不影响租金支付义务。宇航公司则认为：出租方未按约定完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权行使合同履行抗辩权，拒付租金并要求赔偿。

法院判决

最高人民法院二审认定，租赁合同有效，但出租方未完成配套设施构成违约，承租方有权行使履行抗辩权。在违法履行状态期间，房屋租金标准不能按合同约定计算，而应参照房屋实际使用价值及双方过错程度酌情确定。最终判决宇航公司支付部分租金，但金额远低于合同约定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行合同义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，出租方未完成消防、水电等配套设施，承租方有权暂不支付租金。

第二，租赁合同处于违法履行状态期间，租金标准不能简单按合同约定执行。法院会综合考虑房屋实际使用价值、双方过错程度等因素，公平合理地确定租金金额。

第三，合同双方都应重视合同约定的配套设施义务。消防、水电等基础设施是房屋正常经营的前提，出租方未完成这些义务，不仅可能面临承租方的抗辩，还可能承担行政处罚风险。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定出租方应完成的配套设施内容、完成期限以及违约责任。如果出租方未按约定履行，承租方应及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷中很多当事人因未保留证据而无法有效维权，建议在合同履行过程中注意收集书面文件、付款凭证、照片视频等材料。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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