商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了中国人民银行清远市中心支行一笔巨额贷款，本息合计超过1.2亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资开发的一处商场房产来抵债。随后，开发商（省一建城建分公司）与银行签订了正式的《房地产预售契约》，把商场四楼和六楼卖给了银行，总价约1.185亿港币。
但奇怪的是，合同签完后，双方都没有实际履行。银行说自己已经用贷款抵了房款，还拿出一张收据证明。开发商却说根本没收到钱，那张收据是后补的。于是开发商起诉到法院，要求解除合同。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，银行没有实际支付购房款，合同应当解除。
银行认为：双方实际是以房抵债，贷款本息已经折抵了房款，合同已经履行完毕，不同意解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同性质并非商品房预售，而是以房抵债。银行虽然没有直接支付现金，但通过抵债方式已经履行了付款义务。最终驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同名称不是判断性质的唯一标准。本案中，虽然双方签的是《房地产预售契约》，但从背景看，实质是为了实现之前的抵债协议，而不是真正的商品房买卖。
第二，以房抵债的关键在于债权债务关系是否真实。银行对华泰公司有上亿元的贷款债权，双方同意用房产抵债，这个抵债关系是真实的，不违反法律规定。
第三，收据和证明文件虽然存在争议，但综合全案证据，法院认定银行已经履行了付款义务。这说明在类似纠纷中，证据的完整性和一致性非常重要。
王德林律师提示：
如果您遇到"以房抵债"的情况，建议在签订协议前确认债权债务的真实性，并保留好所有书面凭证。在文山地区，不少当事人因为合同名称与实际目的不符而产生纠纷，建议提前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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