商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司将投资建设的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场折价抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，开发商起诉要求解除商品房预售合同。人行清远支行主张已通过贷款抵楼款的形式付清了购房款，并提供了一张加盖项目开发部收款专用章的“正式收据”。开发商则称该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款，双方争议由此产生。
争议焦点
人行清远支行主张：其与开发商之间是商品房预售合同关系，且已通过华泰公司以房抵债的方式付清了全部购房款，开发商应继续履行合同。
开发商主张：双方签订的商品房预售合同实际是为履行华泰公司与清远金融市场之间的《抵债协议书》而作出的形式安排，并非真实的房屋买卖关系，清远金融市场并未实际支付购房款，请求解除合同。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案所涉《房地产预售契约》实质上是为履行《抵债协议书》而签订的，属于以房抵债的性质，并非独立的商品房预售合同。清远金融市场并未实际向开发商支付购房款，其所持收据系事后补办，不能证明已履行付款义务。据此，法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
本案提醒我们，合同的性质不能仅凭名称判断，而应结合合同签订的背景、目的和实际履行情况综合认定。本案中，虽然双方形式上签订了《房地产预售契约》，但其根源是华泰公司以房产抵偿欠清远金融市场的债务，开发商只是配合办理手续，并非真实的买卖关系。
另外，收据等付款凭证的真实性需要与其他证据相互印证。如果收据没有对应的银行转账记录、付款凭证等佐证，仅凭一张收据很难证明款项已经实际支付。实践中，法院会综合审查合同约定、交易习惯、资金流向等因素，判断是否真实付款。
最后，以房抵债协议与商品房预售合同在法律后果上有显著不同。以房抵债属于债务履行方式的变更，不改变原债权债务关系的性质；而商品房预售合同则是独立的买卖关系，双方权利义务受《商品房买卖合同》相关法律调整。当事人应根据实际交易目的选择恰当的法律形式，避免因合同性质认定错误导致权益受损。
王德林律师提示：
在文山地区，如果您遇到类似以房抵债或商品房买卖的纠纷，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质和各方权利义务。同时，注意保留付款凭证、银行流水、合同原件等关键证据，避免因证据不足导致维权困难。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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