开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币1000余万元。合同约定深业公司应于1994年12月31日前交付房屋，如逾期超过60天，旅游公司可以提出终止合同。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1996年才完成房屋交付。深业公司解释称，延期是因为供电问题需要协调电业局，这属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，应当顺延交房日期。旅游公司则认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过60天，已构成违约，按照合同约定旅游公司有权解除合同，要求返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司辩称：交房延期是因为供电问题，属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，应据实顺延交房日期。在旅游公司起诉时，深业大厦已经竣工验收合格，可以交付使用，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持二审判决，即商品房买卖合同有效，双方继续履行合同，深业公司赔偿旅游公司逾期交房期间的利息损失。驳回旅游公司解除合同的诉讼请求。
法院认为，深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，交房日期可以相应顺延。在旅游公司起诉时，合同约定的解除条件（逾期超过60天）尚未成就，且深业大厦已竣工验收合格，合同应当继续履行。
律师分析
第一，合同解除权的行使条件。本案中，虽然深业公司存在逾期交房的事实，但合同约定的解除条件是"逾期交房超过60天"。法院查明，因供电问题属于不可控因素，交房日期可顺延，顺延后并未超过60天的解除期限。这提醒我们，合同解除权必须严格按约定条件行使，不能仅凭逾期事实就主张解除。
第二，不可控因素的认定标准。合同约定的"非深业公司所能控制的事件"是否成立，需要结合具体事实判断。本案中，供电问题涉及电业局等第三方，深业公司已积极协调，法院认定属于合同约定的免责事由。购房者在签订合同时，应注意合同中关于延期交付的免责条款范围。
第三，继续履行与解除合同的平衡。法院在判断是否支持解除合同时，会考虑合同能否继续履行、违约程度、双方利益等因素。本案中，房屋已竣工验收，继续履行对双方更为公平，因此未支持解除合同，而是判决深业公司承担逾期交房的赔偿责任。
王德林律师提示：
购房者遇到开发商逾期交房时，应首先查看合同约定的解除条件和免责条款。如果开发商逾期时间较长，建议及时固定证据（如催告函、现场照片等），必要时向法院起诉。在文山地区，类似纠纷中法院同样会严格审查合同约定的解除条件是否成就，建议购房者不要轻易自行搬离或退房，以免丧失主动权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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