购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行获得贷款，泰合公司承担担保责任。银行按约发放了贷款，中振公司也向开发商付清了购房款。

但中振公司后来未能按时还贷，仅偿还了部分本息。银行催收无果后起诉到法院，要求解除贷款合同，用房产权益偿还欠款。中振公司则辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，按武汉市的地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未按武汉市房地产抵押管理办法办理抵押登记，应认定为无效合同；且该房产已于贷款后又抵押给另一家公司并办理了登记，银行不享有优先受偿权。

银行方面认为：合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应属有效；中振公司擅自将房产再次抵押不能否定银行的合法权益。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决：按揭合同有效，解除合同，中振公司偿还欠款本息，逾期可将抵押物拍卖，银行享有第一受偿权。最高人民法院二审维持原判，仅撤销了涉及担保人责任的判决项。

核心理由：按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，武汉地方规定不能作为认定合同无效的依据。中振公司将房产再次抵押给案外人，因当时房屋尚未竣工验收依法不能抵押，且该抵押合同未实际履行，故不影响银行的权益。

律师分析

第一，按揭合同与一般抵押合同有区别。在商品房按揭中，购房人将所购房产的合同权益抵押给银行，这种"楼花按揭"在实践中被普遍认可，不能简单套用一般抵押登记的规则来否定其效力。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应认定为有效。

第二，地方性规定不能对抗国家法律。本案中武汉市的《房地产抵押管理办法》要求抵押登记否则无效，但当时国家法律并未作此强制规定。法院审理时优先适用国家法律，地方规定只能作为参考。这一裁判思路对类似案件有重要参考价值。

第三，多重抵押的处理原则。如果同一房产先后设立多个抵押，一般按登记先后确定受偿顺序。但本案中第二次抵押因房屋未竣工、合同未履行而被认定无效，所以不影响银行的优先受偿权。这提醒购房人和银行，办理抵押登记要确保标的物符合法定条件。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，即使暂时未办理抵押登记，合同仍然有效，不能以此为由拒绝还款。文山地区的购房者如果遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因对法律理解错误而承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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