商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场折价抵债。同日，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。合同签订后，双方并未实际付款或交房。2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除合同。

人行清远支行辩称已通过贷款抵楼款方式付清房款，并提交了一张加盖专用章的收据。但省一建城建分公司指出该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。此外，案外人银行还提供了一份证明，称该房产已付清全款并用于抵押，但省一建城建分公司认为证明上的印章是伪造的。

争议焦点

双方的核心争议在于本案究竟是真实的商品房预售合同，还是以房抵债的协议。省一建城建分公司主张合同名为预售，实为以房抵债，双方无真实买卖意图，应解除合同。人行清远支行则主张合同有效，且已通过抵债方式付清了房款，开发商应继续履行合同。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案《抵债协议书》和《房地产预售契约》是关联合同，实质是以房抵债。清远金融市场并未实际支付购房款，所谓的收据是事后补办，不能证明真实付款。因此，开发商要求解除合同的请求成立，合同应予解除。

律师分析

第一，合同性质的认定不能只看名称，要看实质。本案中，双方先签抵债协议，再签预售合同，且无真实付款凭证，法院认定实质是以房抵债，而非商品房买卖。

第二，以房抵债合同与商品房预售合同的法律后果不同。商品房预售合同中，购房人支付房款，开发商交房；而以房抵债中，债务消灭即视为付款，若债务不真实或未消灭，则合同基础不存在。

第三，证据是关键。本案中，开发商提供了华泰公司内部函件证明收据是补办的，而对方无法提供付款凭证，法院据此认定无真实付款。

王德林律师提示：

签订商品房预售合同前，务必核实合同性质是否为真实买卖。如涉及以房抵债，应确保基础债务真实、金额明确，并保留付款凭证。在文山地区，类似纠纷中常有当事人因混淆合同性质而维权困难，建议购房前咨询专业律师，避免风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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