未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的一块土地使用权转让给湛江土地总。湛江土地总共支付了土地转让款，中银公司也交付了土地界限图。

后来，湛江土地总将这亩土地连同中银公司委托其转售的另一块土地一起转让给了生茂公司。但生茂公司起诉要求确认合同无效，广西高院最终判决该转让合同无效，要求湛江土地总返还土地转让款。之后，湛江土地总又起诉中银公司，要求返还土地转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其诉讼请求。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质存在问题，双方签订的土地转让合同应当无效，遂溪中行作为开办单位应当返还土地转让款。遂溪中行则认为：双方签订的协议是合同转让而非土地使用权转让，合同有效并已实际履行，且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院二审撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江土地总支付的土地转让款及利息。

律师分析

第一，本案的核心在于土地使用权转让的法定条件。根据法律规定，转让土地使用权必须取得土地使用权证，并办理出让审批手续。中银公司未取得讼争土地的使用权，也未办理出让审批，因此不具备转让条件，合同依法无效。

第二，关于诉讼时效问题。湛江土地总在出具收据后，虽然长期未主张权利，但法院认定其在另案中向广西高院上诉时主张权利，未超出法定的两年诉讼时效期间。这说明，当事人在一个案件中主张权利，也可以中断另一个相关案件的诉讼时效。

第三，中银公司注销后，其权利义务由开办单位遂溪中行承担。这是公司注销后债务承担的基本规则，开办单位要对公司的债务负责。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得土地使用权证，以及土地是否办理了出让手续。如果对方不具备转让资格，合同可能被认定无效，交易风险极大。在文山地区处理类似纠纷时，建议先委托律师调查土地权属状况，再决定是否签约付款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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