房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁协议。协议约定，宇航公司租赁整幢商厦，租期较长，并约定了租金支付方式和金额。然而，在商厦开业后，因消防设施未经验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。双方就停业期间的租金是否应继续支付、以及租金标准如何确定，产生了严重分歧。

宇航公司认为，停业是因郊区供销公司未按约定完成消防、水电等配套设施，导致无法正常经营，因此不应支付停业期间的租金。而郊区供销公司则认为，宇航公司已实际使用房屋，且停业是宇航公司自身经营问题所致，租金应按原合同标准全额支付。

争议焦点

本案的争议焦点在于：一、在房屋租赁合同履行过程中，因一方未履行合同义务导致房屋处于违法使用状态（如消防未验收），另一方是否有权行使抗辩权，拒绝支付租金？二、在房屋被强制停业、无法正常使用的期间，租金标准应如何认定？

法院判决

最高人民法院二审认为，郊区供销公司未按约定完成消防等配套设施，导致商厦无法通过消防验收，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在停业期间不承担支付全额租金的义务。但考虑到宇航公司确实使用了部分楼层进行经营，且停业后房屋仍由宇航公司实际控制，法院酌情确定了停业期间的租金标准，按照正常租金的一定比例计算，而非完全免除。

律师分析

一、合同履行抗辩权的行使条件。当一方未按约定履行合同义务，导致另一方无法实现合同目的时，另一方有权暂停履行自己的义务。在本案中，郊区供销公司未完成消防设施，导致房屋无法合法使用，宇航公司因此有权拒绝支付全额租金。

二、违法履行期间的租金认定。房屋处于违法使用状态时，并非完全免除租金，而是根据实际使用情况和双方过错程度，由法院酌情确定。承租人不能以房屋违法为由完全拒绝付款，但也不应按正常标准支付。

三、证据的重要性。本案中，消防部门的整改通知书和处罚决定书是关键证据，证明了房屋不具备合法营业条件。当事人应注意留存此类行政文书，作为主张权利的依据。

王德林律师提示：

签订商业房屋租赁合同时，务必明确约定消防、水电等基础设施的交付标准和完成时间。如出租方未履行相关义务，导致房屋无法合法使用，承租方应及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷中不少当事人因忽略书面证据而陷入被动，建议在合同履行中重视书面沟通和证据收集。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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