买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的商场房产抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了《房地产预售契约》，把商场卖给清远金融市场，合同价格也是1.18亿多元。
但实际双方并未付款交房。2001年，开发商起诉要求解除预售合同。清远金融市场称已用贷款抵了房款，并拿出一张1.18亿多元的收据。开发商则认为收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
清远金融市场主张：双方签了预售合同，自己已通过贷款抵债方式付清了全部房款，合同已履行完毕。开发商省一建城建分公司主张：预售合同只是为配合抵债而签的形式，双方之间没有真实的买卖关系，华泰公司也未实际付款，合同应解除。
法院判决
法院认定，本案本质是华泰公司以房抵债，而非真实的商品房买卖。清远金融市场与华泰公司之间的债务抵偿关系才是核心，与开发商之间签订的预售合同仅为实现抵债目的而设。因此，开发商要求解除预售合同的请求未获支持。
律师分析
第一，区分合同性质很重要。商品房预售合同和以房抵债合同在法律上性质不同。预售合同是真实的买卖关系，双方要实际付款交房；以房抵债则是用房产清偿已有债务，不是新买卖。本案中，双方签预售合同是为了完成抵债手续，不是真实的买卖。
第二，合同名称不代表合同性质。法院会结合签约背景、实际履行情况、当事人真实意思等综合判断。即使签了名为“预售合同”的文件，如果双方没有付款交房的实际行为，而是基于原有债务关系，就可能被认定为以房抵债。
第三，对普通购房者来说，买房时要注意合同背后的真实关系。如果开发商或卖方说“用贷款抵房款”“以物抵债”，要警惕这可能是债务处理而非正常买卖，未来可能产生纠纷。
王德林律师提示：
买房时，务必核实合同到底是真实的买卖还是以房抵债。如果对方称“房款已用贷款抵清”，要查看是否有真实的付款凭证和银行流水。在文山地区，类似情况也曾出现，建议购房者签约前咨询专业律师，避免陷入合同性质争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市