房屋租赁合同纠纷中抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同纠纷中抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造九胜商厦，与宇航公司签订租赁协议，约定将整幢大楼租赁给宇航公司经营。双方约定了租金支付方式、开业时间以及各自负责的装修义务。协议签订后，宇航公司支付了部分定金和租金，商厦也于1997年开张营业。

但商厦开业后，消防部门检查发现该商厦未经消防验收，存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此发生纠纷：郊区供销公司认为宇航公司拖欠租金，宇航公司则认为郊区供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致无法正常经营，拒绝支付后续租金。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司应按合同约定支付租金，拖欠行为构成违约，应承担违约责任。宇航公司则主张：郊区供销公司未完成消防系统、供电增容等义务，导致商厦无法正常营业，其有权行使履行抗辩权，拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，宇航公司在商厦存在重大消防隐患、不具备营业条件的情况下，有权行使合同履行抗辩权，暂不支付租金。但鉴于商厦已实际使用一段时间，宇航公司仍需按实际使用期间的市场租金标准支付相应费用。最终判决宇航公司支付部分租金，驳回郊区供销公司其他诉讼请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是当事人的重要权利。当一方未履行合同主要义务，导致对方无法实现合同目的时，对方可以暂停履行自己的义务。本案中郊区供销公司未完成消防、供电等配套义务，宇航公司有权拒绝支付租金。

第二，违法履行期间租金标准不能简单按合同约定计算。房屋租赁合同实际履行但处于违法状态（如未经消防验收）期间，法院通常参照同地段同类房屋的市场租金标准确定应付租金，而非完全按合同约定金额。

第三，合同双方都应注意履行附随义务。出租方不仅要交付房屋，还要确保房屋符合法定使用条件；承租方也不能以对方部分违约为由完全拒绝履行已方义务。及时沟通、书面记录、依法维权才是正道。

王德林律师提示：

在房屋租赁合同履行中，如果出租方未完成消防、供电等法定配套义务，承租方可以依法行使抗辩权，但建议通过书面方式固定证据。文山地区的企业和个人在签订租赁合同时，务必明确约定双方的义务履行顺序和违约责任，避免类似纠纷发生。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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