未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）从中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司处，购买了位于广西北海市的95亩土地使用权。双方签订了《土地转让协议》，湛江土地总共支付了985万元转让款，中银公司交付了土地红线图。后来湛江土地总又将这块地转卖给了另一家公司，但被法院判决转让合同无效。湛江土地总于是起诉要求中银公司返还土地转让款。
经查，中银公司转让的这95亩土地，是政府划拨给招商中心的，没有办理出让手续，也没有缴纳土地出让金。中银公司后来办理了注销登记，其债权债务由开办单位遂溪中行承担。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方合同应属无效，遂溪中行应返还全部转让款。遂溪中行则认为：双方合同是有效的合同转让，且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效，应驳回其请求。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效；遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总985万元及利息。诉讼费由双方按比例承担。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权，并且办理了出让手续、缴纳了土地出让金。本案中中银公司既未取得土地使用权，也未办理出让手续，合同自然无效。
第二，合同无效后的处理原则。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍参与交易，也需承担相应责任。
第三，诉讼时效问题。本案中，湛江土地总出具收据后至其向法院提起上诉的期间未超过两年，因此法院认定未超过诉讼时效，支持了其诉讼请求。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证以及是否完成出让手续。如果土地是划拨取得的，需要先补办出让手续并缴纳出让金，否则合同可能被认定无效。在文山地区，类似纠纷时有发生，建议在签订合同时请专业律师审查土地权属和转让条件，避免后续产生不必要的损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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