房屋租赁合同履行中抗辩权与租金认定问题

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金认定问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（下称“供销公司”）投资建造了一栋商厦，并与宇航开发经营公司（下称“宇航公司”）签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付定金和租金，供销公司负责完成商厦的消防、水电等配套设施，确保商厦具备开业条件。

合同签订后，宇航公司陆续支付了部分款项，商厦也建成了。但供销公司未能按约定完成消防系统、电力增容等配套设施，导致商厦在未经消防验收的情况下勉强开业，随后被消防部门查出重大隐患，责令停业整改。商厦因此长期停业，双方就租金支付、合同是否继续履行等问题产生严重纠纷，最终诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，构成违约，因此自己有权拒绝支付后续租金，并要求供销公司赔偿停业损失。

供销公司则认为：宇航公司已经开业并实际使用商厦，就应当按合同约定支付租金。商厦停业是宇航公司自身经营问题或消防部门查处所致，与己方无关，宇航公司拖欠租金才是违约。

法院判决

最高人民法院二审认定：供销公司未按约定完成消防、水电等配套设施，导致商厦存在重大安全隐患并被责令停业，属于违法履行状态。宇航公司在此情况下有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。法院最终判决宇航公司无需支付停业期间的租金，并判令供销公司承担相应违约责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使条件。当一方未按约定履行主要义务（如提供具备安全条件的租赁物），另一方有权暂停履行自己的付款义务。本案中，供销公司未完成消防设施，直接威胁经营安全，宇航公司暂停支付租金具有法律依据。

第二，违法履行状态下的租金标准。房屋租赁合同处于违法履行状态（如未通过消防验收即投入使用），承租人可以主张该期间不支付租金或按实际使用价值支付，而非合同约定的全额租金。法院支持了这一观点，体现了公平原则。

第三，证据的重要性。宇航公司能够胜诉，关键在于保留了消防部门下达的整改通知书、罚款决定书等证据，证明商厦停业直接原因是供销公司未完成配套设施。如果您遇到类似纠纷，务必注意收集和保存相关行政文书、往来函件等证据。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定出租方必须完成的配套设施清单和完成期限。如果出租方未履行，承租方应及时书面催告并保留证据。在文山地区，不少商铺租赁纠纷都因消防验收问题引发，建议您在签订合同前先向当地消防部门了解相关要求，避免后续风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市