土地转让合同中含有城市道路是否有效

土地转让合同中含有城市道路是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的面积与规划部门实际批准的面积不符。原来，发展公司办证时提交的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上的道路宽度比规划要求窄了，实际可使用的土地面积比证上记载的少了很多。

更关键的是，转让的土地中包含了约一千多平方米的城市道路。城市道路属于市政设施，法律规定不能转让。置地公司因此向法院起诉，要求发展公司对缺少的土地面积进行补偿或退款。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上登记的独自使用面积包含小区道路面积，这是当地办证的惯例，合同应当有效。

置地公司认为：土地使用证上记载的面积与实际面积不符，城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效；符合规划要求的土地面积部分有效。置地公司实际使用面积以规划部门确定的面积为准，发展公司多收的土地转让金应当返还。同时，发展公司要赔偿置地公司因勘测、设计等造成的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确禁止转让。将道路面积计入转让土地面积并收取费用，违反了法律规定，这部分转让合同无效。

第二，办理土地使用证时，必须依据规划部门批准的坐标图。如果使用未经审批的位置图办证，会导致证载面积与实际规划面积不符，办证人要承担主要责任。

第三，合同部分有效、部分无效时，有效部分可以继续履行，无效部分要恢复原状。已经支付的款项对应无效部分，应当返还。

王德林律师提示：

购买或转让土地前，务必核实规划部门的批准文件，确认土地性质和使用范围。像文山地区的企业和个人，在签订土地使用权转让合同时，一定要查看规划坐标图，不能仅凭位置图或土地使用证就认定面积无误。如果转让的土地中包含市政道路等不可转让的设施，合同相关条款可能被认定无效，带来经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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