未办抵押登记的楼宇按揭合同是否有效

未办抵押登记的楼宇按揭合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业中心部分房屋，总价款数千万元。为支付购房款，中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由银行提供贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按约发放了贷款，泰合公司也收到了全部购房款。但中振公司在偿还部分贷款本息后，剩余款项迟迟未能归还。银行催收无果后起诉到法院，要求解除合同、由中振公司以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应为无效。而且中振公司已将争议房屋抵押给了另一家信托公司并办理了抵押登记，银行不享有优先受偿权。

银行主张：按揭合同是各方自愿签订，内容合法，已实际履行，应属有效。未办理抵押登记不影响合同效力，银行有权要求中振公司还款并优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，按揭合同不违反法律法规，已实际履行，是有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后来将房屋抵押给另一家信托公司，是在本案按揭合同之后设立的，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，楼宇按揭与一般财产抵押在法律性质上有所区别。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，以获取贷款支付房款，实践中已形成成熟的交易模式。国家法律并未规定按揭必须办理抵押登记才有效，因此不能简单套用地方性规章来否定合同效力。

第二，合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，按揭合同是各方真实意思表示，内容不违法，也不损害国家、集体或他人利益，应当认定为有效。未办理抵押登记可能影响抵押权能否对抗第三人，但不影响合同本身的法律效力。

第三，购房人如果同时将同一房屋抵押给多个债权人，以时间先后顺序判断权利顺位。本案中银行的按揭合同在先，后续设立的抵押关系不能否定在先按揭合同的效力。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应当认真阅读合同条款，按时履行还款义务。一旦逾期，银行有权解除合同并要求一次性偿还全部剩余贷款，甚至可能导致房屋被拍卖。在文山地区，购房者如遇到按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因逾期导致更严重的法律后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市