购买的土地面积缩水，合同是否有效

购买的土地面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签订了土地使用权转让合同。置地公司支付了土地转让金，发展公司也帮忙办理了国有土地使用证。

但问题出在置地公司拿到土地使用证后，准备进行开发设计时，发现土地证上标明的面积和实际面积相差很大。原来，这块土地中包含了一条城市道路，而道路属于市政设施，法律规定不能转让。此外，发展公司给置地公司看的土地位置图并不是规划部门审批的坐标图，导致土地证上的面积和规划部门实际规划的面积不符，土地面积因此“缩水”了。

争议焦点

发展公司认为：双方是按照整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图是一致的，自己没有任何过错，合同应该有效，也不应该赔偿。

置地公司则认为：发展公司提供的土地证上写明的面积和实际面积不符，而且城市道路是不能转让的，所以合同应该无效，发展公司需要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院审理后认为，发展公司在办理土地证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地证上的面积和规划面积不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司把道路面积一并转让给置地公司是违法的。

最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司需要返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司因此遭受的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。如果您购买的土地中包含市政道路，这部分面积不能被计入您的使用面积，相关的转让行为也是无效的。

第二，签订土地使用权转让合同时，一定要核实对方提供的土地位置图是否经过规划部门审批。如果未经审批，土地证上的面积可能和实际面积不符，后续开发会受阻，甚至引发纠纷。

第三，即使合同部分无效，已经履行的部分也可能有效。法院会根据实际情况，对有效部分和无效部分分别处理，比如要求返还多收的款项、赔偿损失等。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，务必向当地规划部门核实土地的实际规划情况，不要轻信对方提供的图纸。在文山地区，建议您在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免因面积不符或涉及公共设施而导致合同纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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