未取得预售许可证买卖合同是否有效

未取得预售许可证买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原发展商厚南公司和凯鹏公司签证盖章才正式生效。但这份合同签订时，厚南公司并未签字盖章，只是事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，起诉到法院要求确认合同无效，并要求深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售商品房合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。深发公司则认为：虽然手续不全，但各方已经实际履行合同，厚南公司也出具了承诺书，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司之间虽然未办理土地使用权变更登记手续，但双方已实际实施了合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，因此认定双方签订的合建合同有效。但法院同时指出，合同中关于厚南公司先行取得利润保证金7000万元的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应当退还该笔款项。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。本案中深发公司在未取得这些证件的情况下就与顺兴公司签订预售合同，违反了法律强制性规定。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但不能弥补合同签订时存在的根本性缺陷。

第二，合同是否有效，关键看签订时是否具备法定条件。本案中，合同约定必须经厚南公司签证盖章才生效，但签订时厚南公司并未盖章，事后出具的承诺书在法律上属于追认行为，但追认并不能改变合同签订时无效的事实。这提醒我们，在签订重大合同时，必须严格审查对方的主体资格和法定条件。

第三，本案还涉及土地使用权转让未办理变更登记的问题。即使双方实际履行了合作行为，但未办理法定登记手续，在法律上仍然存在风险。在文山地区，类似情况也时有发生，购房者应当特别注意审查开发商的土地使用权证和预售许可证是否齐全。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现证件不全，不要轻易支付定金或购房款，以免陷入合同无效、钱款难追的困境。在文山地区，建议购房者委托专业律师进行尽职调查，确保交易安全。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市