房产商逾期交房，购房者能否解除合同
房产商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为数百万元。合同约定深业公司应在1994年底前交房，但实际交付时间延迟到了1996年。旅游公司认为深业公司构成违约，向法院起诉要求解除合同并返还购房款及利息。
深业公司辩称，延期交房是由于供电问题等非其所能控制的因素造成，根据合同约定可以顺延交房时间，因此不构成违约，要求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，应当解除合同并赔偿损失。深业公司主张：延期交房是因供电等不可控因素，符合合同约定的免责条件，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：双方合同有效，应当继续履行。深业公司需在判决生效后10日内交付房屋，并向旅游公司支付自1995年1月1日至1996年4月30日期间逾期交房的违约金（按购房总价款及同期银行贷款利率计算）。但驳回了旅游公司解除合同、双倍返还定金等请求。
律师分析
第一，合同是否有效，关键看签约时是否具备法定条件。本案中，虽然深业公司尚未取得国有土地使用权证，但已经取得建设用地规划许可证并签订了土地出让合同，法院认定合同有效，而非无效。
第二，逾期交房是否构成解除合同的条件，要看合同具体约定。本案合同约定逾期交房超过60天旅游公司方可提出解除，而法院认定实际逾期时间未达到该条件，因此不支持解除合同。
第三，即使不构成解除条件，逾期交房仍要承担违约责任。法院判决深业公司按银行贷款利率支付逾期期间的违约金，体现了对守约方的保护。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读交房时间、违约责任和解除合同的条件条款。如果开发商逾期交房，要及时收集证据，包括合同、付款凭证、催告函件等。在文山地区，购房者遇到类似问题，建议先与开发商协商，协商不成再通过法律途径解决，但要注意合同约定的解除权行使期限。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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