买房签了预售合同，法院为何认定为抵债
买房签了预售合同，法院为何认定为抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场一大笔贷款，本息合计1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（共7900平方米）来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场。
但奇怪的是，双方签了合同后，谁也没有实际履行。清远金融市场没有实际支付购房款，开发商也没有实际交付房产。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场则辩称，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张1996年开具的1.185亿港币收据作为证据。开发商则认为，这张收据是事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场从未实际支付过购房款，合同应当解除。
清远金融市场主张：双方之间是抵债关系，自己已经用华泰公司欠的贷款抵销了购房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，双方之间签订《房地产预售契约》的真实目的是为了履行之前的《抵债协议书》，即用房产抵偿华泰公司的债务。因此，双方之间的法律关系实质上是以房抵债，而非商品房买卖。但鉴于抵债的房产至今未实际交付，且开发商不同意继续履行，法院最终判决解除双方的《房地产预售契约》，由华泰公司另行承担还款责任。
律师分析
这个案例告诉我们，合同名称和内容不一定代表真实的法律关系。法院会透过合同表面，审查双方签订合同的真实目的。
第一，商品房预售合同和以房抵债合同在法律性质上完全不同。前者是买卖关系，买方需要实际支付房款；后者是债务清偿关系，用房产折抵欠款，不需要再支付现金。本案中，双方先有债务，后签预售合同，且没有实际付款，法院据此认定为以房抵债。
第二，收据不等于付款。清远金融市场虽然持有开发商出具的收据，但该收据是事后补办，没有对应的银行转账记录或付款凭证，无法证明实际付款事实。法院对这类"白条"性质的证据审查非常严格。
第三，如果合同被认定为以房抵债，债权人不能直接要求开发商交房，而只能向原债务人主张债权。本案中，清远金融市场虽然签了预售合同，但因其与开发商之间没有真实的买卖关系，无法要求开发商交付房产。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如对方用房产抵债并签了购房合同，务必注意保留付款凭证、转账记录等实际履行证据，不能仅凭一张收据就认为交易完成。在文山地区的实践中，法院对以房抵债案件的审查非常严格，建议您在签合同前咨询专业律师，明确合同性质和法律后果，避免因合同性质认定错误导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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