按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。银行发放贷款后，中振公司陆续还款，但后来因资金困难，未能按期偿还剩余本息。银行起诉要求解除合同，并以抵押物偿还欠款。

中振公司称，该按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应属无效。而且中振公司此前已将同一房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行的抵押权不应优先。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应属无效；且房屋已抵押给案外人，银行的抵押权不能成立。银行认为：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，已实际履行，抵押登记并非合同生效的必要条件，合同应属有效。

法院判决

最高人民法院终审判决认定：案涉《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效。理由包括：合同系平等自愿签订，内容不违法；当时国家法律法规未规定抵押未登记即无效；按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理登记就否定合同效力。至于案外人的抵押登记，因房屋当时未竣工验收，依法不能抵押，且该抵押合同未实际履行，该登记无效，不影响银行的权益。法院维持了一审解除合同、中振公司一次性还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。

律师分析

第一，楼宇按揭合同不同于普通的抵押合同。按揭的核心是购房人将房屋买卖合同项下的权益转让给银行作为担保，银行提供贷款，这种担保方式不要求必须办理抵押登记才能生效。只要合同各方真实意思表示一致，内容不违反法律强制性规定，就应当认定有效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。本案中武汉市的《房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，并非法律或行政法规，不能直接导致合同无效。法院在审理合同效力问题时，会优先适用国家层面的法律规定。

第三，购房人通过按揭贷款购房，如果后续无力还款，银行有权解除合同并要求一次性偿还剩余贷款，同时可以拍卖抵押物优先受偿。购房人不能以未办理抵押登记为由，主张免除还款责任或否定银行的优先权。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应当按时足额还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。如果资金周转困难，应主动与银行协商展期或调整还款计划。在文山地区，购房人签订按揭合同后，建议及时配合银行办理预告登记或抵押登记，以减少后续争议风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市