房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，并与宇航公司签订了租赁协议，租期较长。协议约定，宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修及供电等配套。双方还就租金支付、定金等做了详细约定。

商厦建成后，宇航公司进行了装修并开业。但供电容量未达到约定标准，消防设施也未通过验收，导致消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，最终诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司拖欠租金，应当支付。宇航公司则认为，郊区供销公司未能提供符合约定的电力、消防等条件，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。双方的核心争议在于：一方未完全履约时，另一方是否有权拒绝履行己方义务（即行使合同履行抗辩权），以及在违法履行期间，租金标准应如何认定。

法院判决

最高人民法院二审认为，宇航公司不能以郊区供销公司未完全履行供电、消防义务为由，完全拒绝支付租金。但考虑到郊区供销公司确实存在违约行为，导致商厦部分时间无法正常经营，法院酌情调整了该期间的租金标准，判决宇航公司按较低标准支付部分租金，同时驳回了双方的其他部分诉求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但前提是对方的违约行为与己方的义务之间存在对价关系。本案中，供电和消防问题确实影响经营，但宇航公司已经实际使用房屋并开业，就不能完全拒付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能按合同原约定计算。如果出租人提供的房屋存在消防隐患等违法状态，导致承租人无法正常使用，法院会根据公平原则和实际使用情况，酌情调低租金。这提醒大家，出租人必须确保出租的房屋符合安全标准。

第三，书面协议的效力高于口头约定。双方后来为应付工商登记而签订的“合作”协议，因为明确说明只是“材料”，所以法院仍以最初公证的租赁协议为准。

王德林律师提示：

在文山地区，无论是出租还是承租房屋，都要注意合同中关于配套设施（如水电、消防）的约定是否明确。如果对方违约，不要直接停止付款，而应先收集证据，通过书面方式要求对方限期整改，并保留协商记录。必要时，可以起诉要求调整租金或解除合同，避免因自行“抗辩”而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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